Contrat de location non meublée : règles et checklist 2026

1. Déterminer la durée du bail de logement vide

Pour la résidence principale louée vide, la durée minimale est en principe de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique et de six ans lorsque le bailleur est une personne morale. Le contrat est écrit et doit être conforme au modèle réglementaire applicable.

Un bailleur personne physique peut, dans une situation précise, proposer une durée réduite d’au moins un an lorsqu’un événement professionnel ou familial justifie la reprise du logement. Le motif et l’événement prévus doivent alors être indiqués dans le bail. Ce régime exceptionnel mérite une vérification individualisée.

2. Préparer les mentions du contrat

Le bail doit permettre d’identifier sans ambiguïté les parties, le logement loué, la durée et les conditions financières. Les informations locales d’encadrement des loyers varient selon la commune : elles ne doivent pas être copiées d’un autre contrat sans contrôle.

• Bailleur et locataire : nom et domicile du propriétaire, gestionnaire le cas échéant, identité de chaque locataire, date de prise d’effet et durée.

• Description du bien : adresse, destination, maison ou appartement, nombre de pièces, équipements privatifs et communs, surface habitable, identifiant fiscal et classe DPE lorsqu’ils s’appliquent.

• Travaux : nature et montant des travaux réalisés depuis le précédent contrat ou renouvellement lorsque l’information est requise.

• Loyer et charges : montant, fréquence et date de paiement, modalités de charges, révision éventuelle et données relatives au précédent loyer ou à l’encadrement si elles s’appliquent.

3. Fixer correctement le dépôt de garantie

Avec un loyer payé d’avance chaque mois ou tous les deux mois, le dépôt de garantie d’un logement vide ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges. Son montant doit être mentionné dans le bail. Lorsque le loyer est payé d’avance par trimestre, le dépôt est interdit selon Service-Public.fr.

Le dépôt de garantie n’est pas la caution : le premier est une somme versée au bailleur, tandis que la seconde désigne la personne ou l’organisme qui garantit certaines dettes du locataire. Employer le bon terme rend le dossier plus clair.

4. Constituer les annexes applicables

• Dossier de diagnostic technique : sélectionnez les diagnostics exigés pour le bien et contrôlez leur durée de validité.

• Notice d’information : joignez la notice sur les droits et obligations des bailleurs et locataires lorsqu’elle est requise.

• État des lieux d’entrée : réalisez-le à la remise des clés, de façon contradictoire, sur papier ou sous forme électronique.

• Copropriété et autres pièces : ajoutez les extraits du règlement et les autres documents exigés selon la configuration du logement et les garanties choisies.

À retenir : La liste exacte dépend du logement, de sa date de construction, de sa localisation et du contrat. Utilisez la fiche officielle « Documents remis par le bailleur » comme contrôle final.

5. Organiser un bail individuel de colocation

Avec des contrats individuels, chaque colocataire dispose de son propre bail. Le contrat doit décrire la partie privative dont il a la jouissance et l’accès aux parties communes, avec ses propres montants et dates. Les différents baux doivent rester cohérents avec la capacité et l’organisation du logement.

Une charte peut préciser les règles de vie commune. Elle complète l’organisation pratique mais ne permet pas d’écarter les droits et obligations prévus par la loi ou le bail réglementaire.

6. Checklist avant signature

• Durée justifiée : trois ou six ans selon le bailleur, ou durée réduite documentée dans un cas autorisé.

• Données du logement exactes : adresse, surface, nombre de pièces, équipements, identifiant fiscal et DPE sont relus.

• Montants cohérents : loyer, charges, paiement, révision et dépôt correspondent au logement et aux règles locales.

• Annexes à jour : diagnostics, notice, état des lieux et autres pièces requises sont réunis.

• Exemplaires conservés : chaque partie reçoit la même version écrite, complète et signée du contrat et de ses annexes.