État des lieux de sortie : méthode et checklist 2026

1. Préparer la sortie avant le rendez-vous

L’état des lieux de sortie est établi au départ du locataire, lors de la restitution des clés. Retrouvez avant le rendez-vous l’état des lieux d’entrée, ses photos et l’éventuelle grille de vétusté convenue. Le logement doit être accessible, vidé selon le bail et suffisamment éclairé pour examiner chaque zone.

Utiliser une présentation identique à celle de l’entrée rend la comparaison plus lisible. Reprenez le même ordre de pièces et les mêmes catégories : sols, murs, plafonds, ouvertures, équipements et mobilier le cas échéant.

2. Inscrire les informations propres à la sortie

• Contexte : mentionnez qu’il s’agit d’un état des lieux de sortie, sa date et l’adresse du logement.

• Parties : identifiez bailleur, locataire et mandataires éventuels avec les coordonnées prévues par la fiche officielle.

• Nouvelle adresse : indiquez l’adresse du nouveau domicile ou le lieu d’hébergement du locataire sortant.

• Référence d’entrée : notez la date de l’état des lieux d’entrée pour faciliter la comparaison.

• Relevés et accès : consignez les index de compteurs accessibles et le détail des clés, badges et télécommandes restitués.

• Évolution constatée : décrivez précisément l’état de chaque surface et équipement et les changements depuis l’entrée.

• Signatures : faites valider le document par les parties ou leurs représentants et remettez un exemplaire à chacun.

3. Comparer l’entrée et la sortie sans conclusion hâtive

Une différence entre les deux documents doit être décrite factuellement avant d’en rechercher la cause. Reprenez la formulation et la photo d’entrée, observez le même élément à la sortie et notez son évolution, sa localisation et son étendue.

L’état des lieux n’est pas à lui seul une facture. Les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie suivent des règles et doivent reposer sur des sommes justifiées. Conservez donc les documents, les échanges et les éléments permettant d’expliquer une intervention.

4. Distinguer vétusté et dégradation

La vétusté correspond à l’usure ou à la détérioration résultant du temps ou de l’usage normal. Les différences dues à la vétusté ne peuvent pas justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Une grille de vétusté peut avoir été convenue lors de la signature du bail afin de préciser la durée de vie théorique et les abattements applicables.

Décrivez ce que vous voyez sans attribuer automatiquement une responsabilité : rayure localisée, trou, joint noirci, peinture ternie ou appareil non fonctionnel. La qualification dépend du contexte, de l’état d’entrée, de l’ancienneté et des justificatifs disponibles.

À retenir : Une IA peut aider à retrouver et formuler des différences visuelles, mais elle ne tranche ni la vétusté, ni la responsabilité, ni le montant d’une retenue. Ces décisions restent à vérifier par les parties et, en cas de difficulté, par un professionnel compétent.

5. Que faire en cas de désaccord ou d’absence ?

Si l’état des lieux ne peut pas être établi contradictoirement et à l’amiable, l’une des parties peut demander à un commissaire de justice de le réaliser. Celui-ci convoque les parties par lettre recommandée avec avis de réception au moins sept jours à l’avance. Les frais sont alors partagés par moitié selon les règles exposées par Service-Public.fr.

Lorsqu’il est établi à l’amiable directement entre bailleur et locataire, l’état des lieux de sortie ne donne pas lieu à des frais. Service-Public.fr précise aussi que le locataire n’a pas à payer de frais de sortie lorsque le bailleur est représenté par un professionnel de l’immobilier.

6. Checklist de restitution des clés

• Référence disponible : état des lieux d’entrée, photos, inventaire du mobilier et grille de vétusté éventuelle sont accessibles.

• Parcours identique : chaque pièce et équipement est contrôlé dans le même ordre qu’à l’entrée.

• Écarts documentés : chaque changement est localisé, décrit précisément et illustré par une photo nette si utile.

• Relevés terminés : compteurs, clés, badges, télécommandes et nouvelle adresse du locataire sont consignés.

• Document validé : observations et désaccords éventuels figurent avant signature et chaque partie reçoit son exemplaire.